A jelzáloghitelek kamatainak várható csökkenése, illetve az építőipart is érintő áfaemelés összességében drágíthatja a lakásokat, házakat. Viszont a sok területet érintő drágulás éppen hogy visszafoghatja a keresletet: az emberek tartanak majd attól, hogy egy nehéz pénzügyi helyzetben ingatlanvásárlásba vágjanak bele. Emiatt januártól legfeljebb enyhe áremelkedés várható a régebbi lakásoknál, az új építésűeknél viszont érezhetőbb lesz a drágulás.
A Szlovák Nemzeti Bank adatai szerint országosan 3,4 százalékkal nőttek a lakóingatlanok árai 2024 harmadik negyedévében a tavalyi év hasonló időszakához viszonyítva – vagyis a július elejétől szeptember végéig terjedő időszakban. Ugyanakkor a további adatokból ezzel együtt is az látszódik, hogy a két évvel ezelőtti csúcshoz képest (2022 harmadik negyedév) összességében csökkentek az ingatlanárak országszerte.
A legnagyobb hazai ingatlanirodákat tömörítő szövetség, a Szlovák Köztársaság Ingatlan-uniója is rendszeresen közöl mutatókat a nagyobb városokra lebontva. Eszerint is növekedés jellemezte a harmadik negyedévet, ugyanakkor októberben némileg csökkentek az árak. Az unió egy olyan adatsort is közöl, mely egy nem új építésű 3-szobás lakás árát hasonlítja össze az egyes régiókban, városokban. Eszerint továbbra is Pozsony a legdrágább (3358 euró/m²), a fővároson belül is Pozsony-Óváros (4164 euró/m²). Kassa a második legdrágább (2486 euró/m²), majd két Pozsony közelében fekvő városka következik: Bazin (Pezinok – 2432 euró/m²) és Szenc (2432 euró/m²).
Komárom olcsónak számít, stagnáltak az árak
Komárom – beleértve egész járásunkat is – évtizedek óta olcsónak számít a szélesebb régióval összehasonlítva, bár az árkülönbség az elmúlt évtizedben fokozatosan csökkent. Jelenleg a régebbi 3-szobás lakások átlagosan 1366 eurós négyzetméteráron kelnek el Komáromban (az ingatlanunió szeptember végi adatai szerint), ami az egy évvel ezelőtti értékekhez képest – 1320 euró/m² – csak kismértékű drágulást jelent. Ez azt jelenti, hogy átlagosan 88 800 eurót adtak egy régebbi 3-szobásért, miközben egy éve 85 800 euróért keltek el. Összehasonlításképpen: Dunaszerdahelyen 1602 euró, Érsekújvárban 1540 euró, Léván 1375 euró egy régebbi építésű 3-szobás lakás átlagos négyzetméterenkénti ára – Losoncon viszont csak 1147 euró.
Őszi Csaba, a komáromi székhelyű Home Center ingatlaniroda vezetője a komáromi adatok kapcsán rámutatott: bár egy év alatt számszerűleg történt drágulás, valójában az árak stagnáltak a járási székhelyen, sőt, akár minimális csökkenésről is beszélhetünk. Ez az inflációval magyarázható, mivel a pénz értéke is csökkent az elmúlt évben, némileg nagyobb mértékben, mint az ingatlanárak számszerű emelkedése.
Az új ingatlanok drágulhatnak
„Komáromban és a régióban nem várok jelentős elmozdulást az ingatlanárakban, maradhat az eddigi trend: 2025 elején sem olcsóbbak, sem drágábbak nem lesznek a régebbi építésű ingatlanok, legfeljebb az infláció mértékének megfelelő árnövekedés tűnik reálisnak. Az új ingatlanok azonban fokozatosan drágulhatnak, amit elsősorban az építőipart érintő áfaemelés eredményez – januártól ugyanis 20-ról 23 százalékra emelkedik az áfa (DPH). Ezt az ingatlanfejlesztők valamiképpen be fogják építeni az árba, esetleg úgy oldják meg, hogy egy új lakás kevésbé lesz kulcsrakész, mint jelenleg. Például nem építik be a konyhabútort, így ugyan nem lesz drágább, ám a vevő kevesebbet kap pénzéért” – magyarázta a Home Center vezetője.
Megjegyezte, az újonnan épülő ingatlanok elsősorban a „gazdagabb” térségekben drágulhatnak az új évben, így főként Pozsonyban, illetve a nyugat-szlovákiai megyei székhelyeken. 2025 tavaszán jobban is felpöröghet a piac – nagyobb áremelkedés jöhet –, ám ez attól is függ, hogy a bankok lépésenként tovább csökkentik-e a hitelkamatokat.
Januártól várhatóan csökkennek a jelzáloghitelek kamatai, ami arra ösztönözheti az embereket, hogy hitelből vásároljanak ingatlant – ez pedig erősítheti a keresletet, ami áremelkedéssel jár. Őszi Csaba ugyanakkor arra is rámutatott, már most érezhető kivárás a potenciális vevők részéről: szeretnék megvárni, hogyan hat a mindennapi életükre a januári áfaemelés, mennyivel drágulnak egyes árucikkek, és csak az első tapasztalatok után döntethetnek majd egy esetleges ingatlanvásárlásról. Ez utóbbi hatása már most is érződik: az ősz elején beindult ugyan az ingatlanpiac, ám miután a kormány bejelentette a konszolidációs csomag jövő évtől életbe lépő intézkedéseit, megtorpant – a potenciális vásárlók elbizonytalanodtak.
Minél közelebb a belvároshoz, annál drágább
Őszi Csaba az átlagosan 88 800 eurós komáromi lakásár kapcsán kiemelte, egy-egy lakás konkrét árát befolyásolja a felújítottság foka, vagy éppen a felszereltsége, de például az is, téglalakásról vagy panellakásról van-e szó – utóbbi természetesen olcsóbb. Az ingatlan értéke szempontjából azonban a lokalitás a kulcsfontosságú: egy belvároshoz közeli lakás jóval drágább, illetve minél távolabb van a központtól, annál olcsóbb. Vagyis például a Bauring és a Klapka lakótelepi lakások az olcsóbbak közé tartoznak, ugyanakkor a Rákóczi utcaiak is, utóbbiak a sűrű autósforgalom és az erkélyek hiánya miatt. „Kedveltebbek, emiatt drágább lokalitások a hetes lakótelep, főként a központhoz közelebbi fele, a Király püspök utca környéke, továbbá a Gazda utcai, valamint a Komenský utcai lakások is. Jelenleg egy régebbi, 65 négyzetméteres lakást nem lehet megvásárolni 60 ezer euró alatt – ennyiért is csak akkor, ha földszinti lakásról, olcsó lokalitásról van szó” – válaszolta kérdésünkre, hozzátéve, utóbbi 920 euró/m² árnak felel meg.
Megemlítette, a kisebb lakások iránt mindig is nagyobb a kereslet, ezek négyzetméterenkénti ára mindig a legmagasabb. Komáromban egy kisebb, nem felújított egyszobás az olcsóbb helyeken (pl. egy Bauring-típusú 27 négyzetméteresé) 47-50 ezer eurótól indul, de egy igényesen berendezett erkélyes egyszobásért már 68-70 ezer eurót is kérnek.
Érdekes trend, hogy többen keresnek frissen felújított lakásokat, mint eredeti állapotúakat. Utóbbi vásárlásánál ugyanis a bank csupán a vételár 80 százalékára nyújt lakáshitelt, így a maradék összeget vagy önerőből, vagy szabad felhasználású hitelből kell finanszírozni a vásárlónak – utóbbi kamatai viszont jelentősen magasabbak –, plusz a vevőnek a felújítást is kell valamiből fedeznie. „A felújított lakásnál viszont nem szükséges pluszpénzt előteremteni, szakembereket hajtani, a bankok is előnyben részesítik ezeket a hitelnyújtáskor. A vásárló pedig azonnal beköltözhet” – magyarázta Őszi Csaba azt, hogy miért csökkent a kereslet az eredeti állapotú lakások iránt még úgy is, hogy ezek olcsóbbak.
Komárom és Pozsony közelsége
Családi házak esetében sokkal nehezebben összehasonlítható két ingatlan, hiszen jóval nagyobb az eltérés az egyes házak között, más-más anyagok felhasználásával épültek, különböző belső elrendezéssel, eltérő nagyságú és fekvésű telkeken. Természetesen itt is rengeteget számít a lokalitás, egyrészt ugyancsak értéknövelő hatása van a belvároshoz való közelségnek – komáromi családi ház esetén –, de ugyanennyire befolyásoló tényező a nyugodt, csendes környezet.
A komáromi járásbeli településeken természetesen olcsóbban lehet családi házat vásárolni, mint Komáromban. Jellemző, hogy minél közelebb van egy község a járási székhelyhez, annál drágábbak az ottani ingatlanok. Izsa, Keszegfalva, de Hetény is népszerű a vásárlók körében, így drágább. Ezen túl a járás nyugati része – Nagykeszi, Füss, Csicsó, Tany, Nemesócsa – jóval felkapottabb a keleti végeknél, amit a fejlettebb pozsonyi régióhoz való közelség is indokolhat, vagy – pozsonyi vásárlók esetén – a nagymegyeri termálfürdő elérhetősége. Keletebbre is akadnak azonban keresett helyek, például Dunaradvány, ahol a Duna közelsége nagyon felhajtja az árakat.
Az ingatlanszakértő kiemelte, mivel ma nehezebb eladni egy lakóingatlant, felértékelődött a minőségi ingatlanprezentáció szerepe – vagyis a potenciális érdeklődők megszólítása profi fotók, 3D virtuális bemutatók, videók segítségével. „Tapasztalataink szerint ezek a korszerű eszközök segítenek abban, hogy a lehető legrövidebb időn belül a legmagasabb áron lehessen rátalálni a megfelelő vevőre.”
Csaba Ádám