A Szlovák Nemzeti Bank friss elemzése szerint reális esély van arra, hogy hosszú évek után megáll az ingatlanárak emelkedése Szlovákiában, sőt, akár csökkenhetnek is. Ugyanakkor az ingatlanszakértők szerint valószínűbb az, hogy csak az eddigi gyors drágulás mértéke csökken, de olcsóbbak azért nem lesznek a lakások.

2008 őszén egyszer már kipukkadt az ingatlanpiaci lufi Szlovákiában (és másutt is), akkor valóban komoly összeomlás történt, szinte a felére estek vissza az árak, elsősorban a lakások terén. 2008 első felében például egy komáromi, Kassai utcában fekvő egyszobás lakás még 35 ezer euró körüli összegért cserélt gazdát, ami akkor rekordösszegnek számított, miközben még 8 évvel később, 2016 elején is 20 ezer euró körül keltek el a hasonló lakások. Ezt követően azonban jelentősen felpörgött a lakáspiac, az árak 2019 elejére elérték a 2008-as szintet, majd még nagyobb tempóban fokozódott a drágulás. Ennek a fajta rapid drágulásnak azonban szinte biztos vége.

Valószínűleg nem drágul tovább

A szlovák jegybank jelentésében rámutat, tavaly rettentő gyorsan nőttek az ingatlanárak országszerte – 2021 végén 22 százalékos volt az emelkedés évközi szinten. Számításaik szerint a közeljövőben reális esély van arra, hogy „korrekcióra“ kerül sor, vagyis hogy az árak egy ideig akár csökkenhetnek is. A dokumentumban ugyanakkor kerülik azt a korábban használt kifejezést, hogy „kipukkad az ingatlanlufi“, ami robbanásszerű árcsökkenésre utal. Vagyis nem valószínűsítenek egy 2008-hoz hasonló összeomlást, de nem tartják kizártnak, hogy átmenetileg olcsóbbá válnak az ingatlanok.

Martin Lazík, a Szlovákiai Ingatlanirodák Nemzeti Szövetségének (NARKS) elemzője nem várja, hogy az árak csökkennek, azt viszont reálisnak tartja, hogy stagnálnak majd, ám hosszabb távon így is lassú drágulást jósol.

Kereslet van…

Józsa Lajos, a komáromi székhelyű Altagric ingatlaniroda vezetője is ezt tartja a legvalószínűbb forgatókönyvnek, tehát stagnálásra igen, árcsökkenésre viszont nem számít. „A gyors drágulás nem folytatódhat a végtelenségig, törvényszerű, hogy előbb-utóbb sor kerül egy stagnálásra, de legalábbis az ingatlanárak növekedési tempójának jelentős mérséklődésére. Az emberek reálkeresete és az ingatlanpiaci árak aránya átlépte azt az értéket, amelyik még egészséges, a lakások ára jobban nőtt, mint az emberek bevételei“ – mondta el kérdésünkre, hozzáfűzve, több tényező is szerepet játszik az árak alakulásában, és néhány a drágulás irányába hat. Az egyik a kereslet, hiszen mind a régebbi, mind az új építésű ingatlanok iránt van érdeklődés, miközben viszonylag alacsony a kínálat. Ráadásul az új lakások és házak piacán az építőanyagok, az energia és az üzemanyagok jelentős drágulása is felfelé hajtja az árakat, és Szlovákiában a jelzáloghitelek továbbra is olcsónak számítanak.

Nyitra megye még mindig a legolcsóbb

A Szlovák Nemzeti Bank adatai szerint 2021 végéig folyamatos volt a drágulás az egész országban. Ugyanakkor továbbra is Nyitra megye az, ahol még így is a legalacsonyabbak az ingatlanárak (Besztercebánya és Trencsén megyében sem sokkal magasabbak), sőt, a megyén belül még mindig a Komáromi járás számít a legolcsóbbnak. Tavaly év végi adatok szerint Pozsonyban átlagosan 3091 euró/négyzetméter áron kelnek el az ingatlanok, Nyitra megyében pedig átlagosan 1126 euróba kerül egy négyzetméter, vagyis csaknem háromszor olcsóbb.

Minél kisebb egy lakás, annál drágább négyzetméterárra számolva, ilyen vonatkozásban a családi házak a legolcsóbbak. Országosan egy egyszobás lakás átlagos négyzetméterára 2900 euró, egy háromszobásé 2369 euró, míg családi házak esetében 1741 euró.

Egy év alatt 10 ezerrel drágult egy komáromi kislakás

A komáromi lakáspiacra már jó pár éve ugyancsak jellemző, hogy a kis lakások, főként az egyszobások a leginkább keresettek. Nem könnyű egy általános árat mondani egy egyszobás esetében, hiszen az nagyban függ például a lokalitástól (belvároshoz való közelség, infrastruktúra, biztonság, életkörnyezet stb.), a felújítottság fokától, illetve attól is, hogy panel- vagy téglalakásról van-e szó. 2021 elején 30 és 45 ezer euró között mozgott egy komáromi egyszobás lakás, most viszont már nagyjából 50 ezer euróért mennek – amennyiben legalább részben felújított, viszonylag jó lokalitásban lévő ingatlanról van szó. Sőt, Józsa Lajos szerint ma már akár 2000 euró/m2 ár felett is kelnek el lakások Komáromban – újak, illetve frissen felújítottak.

Őszi Csaba, a Home Center ingatlaniroda vezetője rámutatott, kulcsfontosságú az ingatlan értéke szempontjából, hogy hol helyezkedik el. Komáromban elsősorban azokat a panellakásokat keresik, amelyek viszonylag közel vannak a belvároshoz, így felkapottnak számítanak a VII-es, IV-es és VI-os lakótelepek, de még a Klapka lakótelep is viszonylag kedvelt városrész.

Keszegfalva, Hetény és Izsa a toplista élén

Jellemző, hogy a családi házak ára stabilabb, vagyis a gyors drágulás, vagy egy esetleges visszaesés is kevésbé jelentkezik az árakban, mint a lakások esetében. A legértékállóbbak a belvárosi polgári házak, illetve téglalakások, ezek folyamatosan keresett ingatlanok még akkor is, ha drágábbak. Komárom külterületei közül Őrsújfalu a legnépszerűbb, ami pedig a falvakat illeti, Keszegfalva, Hetény és Izsa állnak a toplista élén, azon egyszerű oknál fogva, hogy közel helyezkednek el a járási székhelyhez. Ezekben a községekben magasabbak az ingatlanárak, mint a Komáromtól néhány kilométerrel távolabbi településeken. Őszi Csaba elmondta, a járás nyugati része jóval felkapottabb, amit a fejlettebb pozsonyi régióhoz való közelség is indokolhat, vagy – például pozsonyi vásárlók esetén – a nagymegyeri termálfürdő elérhetősége. Gútára jellemző, hogy – mivel viszonylag kevés van belőlük – drágábbak a lakások, mint Komáromban.

Őszi Csaba kérdésünkre elmondta, Érsekújvárban 10-15 százalékkal drágábbak a lakások, mint Komáromban. A családi házaknál is drágább az érsekújvári régió, ugyanakkor e téren nehezebb az összehasonlítás, mivel sokkal nagyobb az eltérés az egyes házak között, más-más anyagok felhasználásával épültek, különböző belső elrendezéssel, eltérő nagyságú és fekvésű telkeken – ezek mind-mind hatással vannak az árra.

Továbbra is keresik a kiskerteket

Mindkét általunk megkérdezett ingatlanszakértő egyetértett abban, hogy továbbra is keresettek a Komárom határában lévő kertek, illetve az olyan olcsóbb falusi családi házak, amiket alapvetően nem lakáscéllal, hanem a hozzájuk tartozó kert miatt vásárolnak. Ez a trend a koronavírus-járvánnyal indult: Őszi Csaba szerint a járványügyi korlátozások, karanténszabályok is szerepet játszottak a trend kialakulásában, hiszen az emberek úgy gondolták, egy kertben, vagy a családi házhoz tartozó telken a bezártság könnyebben elviselhető, legalább az udvarra ki tudtak menni korlátozások nélkül. A Home Center vezetője megjegyezte, a kiskertek árai a nagyobb kereslet miatt jelentősen emelkedtek az elmúlt két évben, viszont jelenleg már nem drágulnak tovább, mivel véget ért a karantén.

Kevésbé drágult a kisebb lakások bérlése

Őszi Csaba szerint a kisebb lakások bérleti díjai nem emelkedtek együtt az eladási árakkal. „Sok ügyfelünk befektetés végett vásárolt főleg kisebb méretű lakásokat (garzon, 1- vagy 2-szobás), amelyeket aztán albérletre kínáltak fel. Mivel azonban ma nagyobb a kínálat a kisebb lakásokból, mint másfél-két éve, harcolni kell a bérlőkért, ami némileg visszafogja a bérleti díjak emelkedését. Viszont még mindig igaz, hogy a korszerű, szépen berendezett lakások a lekelendőbb albérletek” – fogalmazott az ingatlanszakértő. Józsa Lajos megemlítette, az elmúlt hetekre jellemző, hogy az Ukrajnában dúló háború elől menekülők közül a tehetősebbek 2-3 szobás lakásokat bérelnek Komáromban.

Arra a kérdésünkre, érdemes-e befektetési céllal ingatlant vásárolni, Őszi Csaba azt felelte, a potenciális befektetők mindenképp számoljanak azzal, hogy a bérbe adott lakással törődni kell. Kiemelte, ez nem annyira könnyű pénzkereseti lehetőség, mint amennyire első pillanatra tűnik: felmerülhetnek problémás, stresszes helyzetek a bérlővel, de például egy megfelelő új bérlő keresése is időigényes lehet. Előfordul, hogy a lakástulajdonosnak viszonylag hamar elfogy a türelme, és inkább úgy dönt, eladja a befektetési szándékkal vásárolt ingatlant.

Csaba Ádám